Adjuntamos el anuncio en el BOCM núm. 301 del 19/12/2006:
EL
ESCORIAL
URBANISMO
Por
decreto de la Alcaldía-Presidencia de 15 de diciembre de 2006, se ha
aprobado inicialmente el Plan Especial de Reforma Interior II y III, “Montencinar”.
Lo que en cumplimiento del artículo 57 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid, se somete el expediente la información
pública durante un plazo no inferior a un mes tras su inserción en el
BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
(Queda fijado este plazo hasta el miércoles 31 de enero de 2007.)
El
expediente y Plan Especial de Reforma Interior citado estará expuesto en
local al efecto de esta Casa Consistorial, plaza de España, número 1, para
su examen y presentación de las alegaciones que se consideren por los
afectados y ciudadanos en general, en horas y días hábiles de oficinas.
En El
Escorial, a 15 de diciembre de 2006.—El alcalde-presidente,
Lorenzo Fernández Fau.
(03/30.294/06)
[Documentación también en este enlace
del ayuntamiento]
El
pasado sábado día 20 acudieron a la reunión informativa unos 200 vecinos
de Montencinar, preocupados por los planteamientos de un PERI que está
fuera de sus necesidades y de sus posibilidades, tal y como lo ha
definido el Foro Progresista.
Se ofrecieron y explicaron 39 alegaciones que tratan de convertir este
PERI en algo realizable.
Estas alegaciones, y la información sobre el PERI, están a disposición
de todos los vecinos en las páginas de MonteArroyo en Internet, de forma
gratuita y abierta, para que cada vecino las adapte a sus criterios.
http://montearroyo.org.es/peri-montencinar.htm#ALEGACIONES
Animamos a todos a presentar alegaciones para que el gobierno del Foro
Progresista se dé cuenta de que el PERI debe ser modificado.
Jorge Badiola,
Presidente.
MODELO DE ALEGACIONES (Copiar texto o
descargar fichero)
PLAN ESPECIAL
PERI II Y III MONTENCINAR (EL ESCORIAL)
IMPRESO DE
ALEGACION
D.
______________________________________________________, mayor de edad,
D.N.I.
Nº______________________,con domicilio en __________________________
nº ___
de la Localidad de _________________.
Examinado el citado Plan Especial vengo en presentar las siguientes
Alegaciones
1.
Que en este plan especial se propone el desarrollo conjunto del PERI
2 Y PERI 3 con la única justificación para ello por el nivel de dependencia
dada la existencia de dos únicas vías de comunicación con el exterior y la
topografía. Entendemos que no queda realmente justificada la conveniencia de
ejecutar ambos PERIS conjuntamente, siendo una decisión del redactor este
punto y afectando a los propietarios de uno u otro con cargas que antes no
tenían y de gran cuantía económica.
ALEGACIÓN 1:
Se justifique adecuadamente la conveniencia de ejecutar ambos PERIS
conjuntamente.
ALEGACIÓN 2:
Se determine con exactitud la valoración de las consecuencias para los
propietarios de dicho agrupamiento de actuaciones.
ALEGACIÓN 3:
Se estime la viabilidad de la ejecución del proyecto en el caso de la
actuación por separado de los dos ámbitos.
ALEGACIÓN 4:
En caso de ser realmente conveniente su agrupamiento para la actuación
se grave exclusivamente a los propietarios que tienen las obligaciones
de cesión y se libere a aquellos que nos están sujetos a dicha
obligación de cesiones a favor al Ayuntamiento.
ALEGACIÓN 5:
Se estudie la posibilidad de generar nuevas vías de comunicación con el
exterior, una vez urbanizada la zona con el fin de subsanar esta
dependencia de uso entre las zonas.
2.
Según se desprende de las Normas Subsidiarias del municipio y en
aplicación de sus ordenanzas para el PERI 3, la edificabilidad para el
conjunto de los PERIS es de 406.359,41 m2 (0,26m2/m2 en 1131 parcelas). La
nueva ordenación supone una edificabilidad de 394.622,73 m2 (0,26 m2/m2 en
1011 parcelas), inferior en términos brutos a la anterior. Para legalizar la
edificabilidad existente se fija un periodo de 1 año desde la aprobación
definitiva. La edificabilidad existente supone un 37,05% de la disponible,
un 1,95% sobre la permitida por las NNSS, concentrada ésta en 82 parcelas a
legalizar.
ALEGACIÓN 6:
Se restauren los valores de edificabilidad bruta hasta los actualmente
aprobados.
ALEGACIÓN 7:
Se amplíe el plazo de legalización a 2 años por la conveniencia de
recoger todos los casos particulares de la gran cantidad de propietarios
afectados por este planeamiento.
3.
Condiciones edificación propuestas: ordenanza 5 grados 1bis, 2 bis y
3 bis (2000 m2, 1000 y 750 m2), ordenanza 7, 9, 10 y 11. Uso característico
Residencial de vivienda unifamiliar, permitiéndose el de vivienda
multifamiliar para las edificaciones ya existentes que tendrán que ser
legalizadas.
Entendemos que el
tamaño de parcela mínima propuesta es considerablemente mayor que la
permitida en las NNSS para el PERI 2, lo que dejaría una gran cantidad de
parcelas fuera de ordenación, con la consiguiente obligación de legalización
y sin posibilidad de beneficio por reparcelación. Por este razonamiento,
consideramos necesaria la modificación de este aspecto adecuándose a la
normativa municipal vigente.
ALEGACIÓN 8:
Se restauren los valores de parcela mínima edificable a las NNSS en
vigor.
ALEGACIÓN 9:
Se reconozcan los beneficios de posibles parcelaciones en función de las
normas actualmente en vigor manteniendo el beneficio de los propietarios
que actualmente tienen derechos de edificabilidad inferiores a los
propuestos.
4.
La ocupación propuesta para la ordenanza 5 es el 25% en todos los
grados entendiendo que no es coherente la memoria con las ordenanzas
específicas en la que la ocupación varia según el tamaño de la parcela. Esta
modificación respecto a las NNSS supone que se benefician las parcelas
grandes, únicas susceptibles de ser segregadas y que ganan en
edificabilidad.
ALEGACIÓN 10:
Se restauren los valores de ocupación devolviendo los derechos
consolidados a los propietarios según las normas actuales.
ALEGACIÓN 11:
Se mantenga la filosofía de la proporcionalidad de ocupación en función
del tamaño de las parcela.
5.
Según las normas actualmente vigentes, la edificabilidad en la
ordenanza 5 asciende a 0,30 m2/m2. El espíritu de esta normativa pretendía
no primar la división en parcelas con mayor edificabilidad, manteniendo esta
constante.
En el proyecto
ahora presentado se favorece en edificabilidad con respecto a las NNSS, a
las parcelas grandes, que son las únicas susceptibles de beneficiarse con la
reparcelación.
Cuadro
comparativo ocupación/edificabilidad en NNSS y propuesto en PERI
|
SUP.
PARCELA |
|
PERI |
NNSS |
|
2000
m2 |
OCUPACIÓN |
500 m2 |
400 m2 |
|
EDIFICAB. |
600 m2 |
500 m2 |
|
1000
m2 |
OCUPACIÓN |
250 m2 |
250 m2 |
|
EDIFICAB. |
300 m2 |
300 m2 |
|
750 m2 |
OCUPACIÓN |
187,5
m2 |
250 m2 |
|
EDIFICAB. |
300 m2 |
300 m2 |
ALEGACIÓN 12:
Se corrija esta discriminación volviendo a los valores propuestos y
aprobados en las NNSS que actualmente rigen este desarrollo.
ALEGACIÓN 13:
Con objeto de no penalizar las parcelas con edificación existente, se
propone que estas se vean afectadas por la normativa en vigor (NNSS),
aplicando los cómputos propuestos por el PERI de edificabilidad y
ocupación únicamente a aquellas parcelas de nueva creación (procedentes
de la segregación permitida)
6.
Las obligaciones urbanísticas previstas en las normas vigentes son:
a.
Urbanización completa y conexión infraestructuras generales
b.
Urbanización viario estructurante calle Alcudia y Saltos del Sil
c.
Cesión al Ayuntamiento de suelo urbanizado destinado a Equipamiento,
Viario, infraestructura, etc.
No distingue
obligaciones entre aquellos propietarios que sólo se verán favorecidos por
la misma urbanización de las calles y los que podrán reparcelar, obteniendo
un beneficio extra. Todos están obligados por los mismos gastos. Sería
conveniente que estos segundos sean gravados por un recargo especial.
ALEGACIÓN 14:
Se propone la distinción de obligaciones entre aquellos propietarios que
sólo se verán favorecidos por la misma urbanización de las calles y los
que podrán reparcelar, obteniendo un beneficio extra. Sería conveniente
que estos segundos sean gravados por un recargo especial.
7.
En las características de la urbanización prevista en este plan
especial de urbanización se planifican redes de agua y saneamiento
separativas (algo no obligatorio de acuerdo a la ley, siendo sólo
aconsejable) cedidas al CYII, pavimentación y señalización, red eléctrica,
red de telefonía y gas (ambas no exigidas por las NNSS), recogida de basuras
(con contenedores soterrados), jardinería y dotación de mobiliario urbano
(tampoco contenido en NNSS), alumbrado público (añadiendo leds y balizas
luminosas en rotondas y aceras próximas, algo tampoco necesario)
Por esta parte y
dado que las NNSS no obligan a redes de telefonía, gas, ni redes separativas
de recogida pluviales y saneamiento, solicitamos la retirada de estos
conceptos ya que aumentan el precio de la urbanización.
Sí entendemos que
sería conveniente, en el caso de redes a utilizar por compañías privadas,
llegar a un acuerdo con las mismas para que sufragaran sus gastos propios de
instalación e incluso parte de los gastos de urbanización.
Tampoco obligan
las NNSS a ajardinamiento de calles, dotación de mobiliario, recogida de
basuras soterrada (de poco uso en zonas residenciales no permanentes) o
balizas luminosas en rotondas. Todo ello de acuerdo a la previsión
económica, solo encarece la actuación y por tanto solicitamos la retirada de
dichas dotaciones “de lujo”.
ALEGACIÓN 15:
Se adecuen los costes de urbanización a los verdaderamente exigidos en
las NNSS, y las leyes urbanísticas en vigor.
ALEGACIÓN 16:
Se retiren como exigencia las obras necesarias para la instalación de
redes de telefonía no exigidas en la NNSS del municipio y actualmente no
exigidas ni instaladas en el resto del mismo.
ALEGACIÓN 17:
Se retiren como exigencia las obras necesarias para la instalación de
distribución de gas no exigidas en la NNSS del municipio y actualmente
no exigidas ni instaladas en el resto del mismo.
ALEGACIÓN 18:
Se retiren como exigencia las obras necesarias para la instalación de
alumbrado público consistente en leds y balizas luminosas en rotondas y
aceras próximas por no estar exigidas en la NNSS del municipio para esta
zona y actualmente no exigidas ni instaladas en el resto del mismo.
ALEGACIÓN 19:
Se retiren como exigencia las obras necesarias para la jardinería no
exigidas en la NNSS del municipio.
ALEGACIÓN 20:
Se retiren como exigencia las obras y gastos inherentes a la instalación
de mobiliario urbano no exigido en la NNSS del municipio para esta zona.
ALEGACIÓN 21:
Se retiren como exigencia las obras necesarias y los gastos inherentes
para la instalación de contenedores de basura soterrados, por no ser
prácticos, convenientes, ser en excesivo caros y no ser exigibles para
el resto de vecinos del municipio, ni en las NNSS del mismo para esta
zona.
8.
Las cesiones para dotaciones previstas a favor del ayuntamiento se
agrupan en las NNSS en la zona enmarcada en el PERI 2, (32000 m2), y se
ubican en otras manzanas diferentes a las propuestas en el proyecto actual,
clasificándose además como ordenanza 9 y tratándose de suelo público de
cesión obligatoria libre de cargas, con una edificabilidad del 0,30 m2/m2.
Con ello se
obliga a los propietarios del PERI 3 (90% del total) a asumir obligaciones
de los del PERI 2 (en NNSS el PERI 3 no está penalizado con cesión alguna).
Además se cambia la ubicación de estos suelos de cesión, así como la
calificación de los usos a implantar, sin justificarse adecuadamente los
motivos.
Solicitamos la
corrección de esta anormalidad, ajustándose a las obligaciones consignadas
en las normas precedentes y actualmente vigentes.
ALEGACIÓN 22:
Se cambie de nuevo la ubicación de los terrenos de cesión obligatorios a
las parcelas previamente previstas para ello, salvando la restauración
de una instalación innecesaria para el municipio.
ALEGACIÓN 23:
Se retiren las obligaciones de pago por el concepto de restauración del
“castillo” a los propietarios que, en su caso, resulten obligados a las
cesiones obligatorias.
ALEGACIÓN 24:
Se considere la renuncia por parte del municipio de las cesiones
obligatorias ya que se reconoce en el estudio que ya se poseen espacios
suficientes en la zona que no tienen utilización real alguna.
ALEGACIÓN 25:
Se justifique convenientemente el cambio de uso propuesto para las zonas
de cesión pudiendo implicar un derecho de reversión a favor a los
propietarios gravados con esta obligación.
9.
En los terrenos de cesión actualmente propuestos, trasladados a la
parcela donde se ubica el denominado “castillo”, no se contempla la
recuperación del mismo. Se incluye en la dotación del suelo destinada a
equipamiento, por lo que pasa a disposición del Ayuntamiento su
recuperación, computando su edificabilidad como equipamiento.
Parece eliminarse
la obligación a la restauración del mismo, solicitando la confirmación clara
de este concepto, dejando en decisión municipal la recuperación o no. Se
computa además como equipamiento sin determinarse realmente su futuro uso,
por lo que solicitamos que se defina dicho uso futuro.
ALEGACIÓN 26:
Se determine exactamente el uso recomendado o previsto para las zonas de
cesión de forma previa a la aprobación del presente plan con objeto de
valorar y evaluar la posible legalidad de la misma en función de las
obligaciones actualmente contraídas por los propietarios del PERI 2 de
Montencinar.
10.
Sistema viario: el PERI 2 asigna 24.000 m2 a la solución del enlace
sobre las vías. Esta propuesta entiende que este cruce ya está operativo y
sin embargo se debe resolver el desembarco del puente sobre la calle Alcudia
y adyacentes. La suma de superficie destinada a viario en las NNSS es de
225.625,84 m2 y en este peri es de 228.865,77 m2. Se mantiene el viario
existente con ligeras correcciones (achaflanar las esquinas de los
cerramientos, permitiendo un radio 6 de giro en todos los cruces, debido a
los anchos mínimos se dispone una red viaria con un único sentido de
circulación y banda de aparcamiento lateral. Se resuelve la circulación de
la calle Alcudia, trasladando la circulación a la Colonia España de
Galapagar, favoreciendo esto mediante una nueva rotonda a partir de la cual
se desdoblaría la calzada.
No se especifica
la superficie de fincas afectadas por el achaflanamiento de parcelas, no se
computan m2 a expropiar ni se valoran esas expropiaciones. El problema del
viario y conexión con el exterior parece resolverse confiando en la
capacidad de absorción de tráfico de los viales del municipio de Galapagar,
sin plantearse aumento de secciones dentro del ámbito de actuación. Tampoco
se especifican las expropiaciones que supondrán las nuevas rotondas, ni se
hace un estudio de tráfico para definir los sentidos de circulación de los
viales existentes.
ALEGACIÓN 27:
Se detalle, cuantifique y especifique de forma exacta las parcelas
afectadas por “achaflanamientos” y la justificación individualizada de
cada una de las actuaciones.
ALEGACIÓN 28:
Se enumere y mida los metros cuadrados propuestos en las expropiaciones
con su justificación y valoración individual..
ALEGACIÓN 29:
Se especifique individualmente las actuaciones de construcción de las
nuevas rotondas con las consiguientes expropiaciones, medición,
justificación y valoración de las mismas, así como las posibles
actuaciones alternativas que eviten dicha actuación como la construcción
de un paso bajo las vía de tren que pudiera ser más efectiva y
económicamente viable.
ALEGACIÓN 30:
Se efectúe un estudio del volumen y usos del tráfico actual, así como el
previsto para el futuro con el que se pueda obtener las necesidades y
conveniencias de los sentidos y cabidas en función de los volúmenes de
circulación estimados
ALEGACIÓN 31:
Se obtenga una autorización y estudio oportuno sobre la capacidad de
absorción del tráfico que se pretende desviar por el municipio vecino,
así como las posibles adaptaciones de estos viales a los nuevos usos
derivados de dicha actuación.
11.
Aparcamiento: se dispone el mayor número posible en calzada
No se computa
el número de plazas existentes ni se hace un conteo de las nuevas
necesidades previstas a partir de la edificabilidad o reparcelación
admitida. No se distingue entre plazas de aparcamiento en calle, parcela o
aparcamiento de residentes. Ejemplo: teniendo 1 plaza cada 100 m2 tendría
que ser 25% en superficie, el 50% en garaje privado y un 30% en aparcamiento
subterráneo.
ALEGACIÓN 32:
Se haga el cómputo necesario de plazas de aparcamiento existentes en la
actualidad y un estudio de necesidades que nos permitan evaluar con
coherencia las previsiones futuras necesarias.
ALEGACIÓN 33:
Se distinga entre plazas de aparcamiento en calle, parcela o
aparcamiento de residentes.
12.
El Sistema de actuación previsto como único es el de de cooperación.
Las normas subsidiarias distinguían entre Compensación (PERI 2) y
cooperación (PERI 3). Se define el sistema de cooperación como único sin
justificarse el beneficio o perjuicio del mismo para los propietarios.
Entendemos que este sistema no es operativo cuando existe un gran número de
propietarios.
ALEGACIÓN 34:
Se haga un estudio que explique y determine las ventajas e
inconvenientes que dicho sistema de cooperación tiene y los beneficios o
perjuicios en los que incurren los propietarios afectos por el mismo.
ALEGACIÓN 35:
Se contemplen sistemas de actuación más apropiados al considerar
inaplicable el de cooperación para este caso dado el gran número de
propietarios existentes.
13.
De acuerdo al Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto
por el que se
aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación
de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y según lel sistema
de actuación elegida se incumplen en este proyecto los siguientes aspectos
que constituyen las siguientes alegaciones.
ALEGACIÓN 36:
En cumplimiento del Artículo 186 En el sistema de cooperación, los
propietarios del polígono o unidad de actuación aportan el suelo de
cesión obligatoria, y la Administración ejecuta las obras de
urbanización. Los costes de urbanización serán a cargo de los
propietarios afectados. La Administración, titular del 10% del
aprovechamiento medio, participará en dichos costes en esa proporción.
En este plan el Ayuntamiento no participa en gasto alguno cuando sería
obligatorio participar en proporción a las cesiones obtenidas. (32.000
m2 + 228.865,77 m2)
ALEGACIÓN 37:
En el mismo artículo se determina que “ la aplicación del sistema de
cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en el
polígono o unidad de actuación, salvo que esta sea innecesaria de
conformidad con lo previsto en el presente Reglamento”, como ocurre en
este caso y que “no podrán concederse licencias de edificación hasta que
sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la
reparcelación del polígono o unidad de actuación, cuando aquélla sea
procedente” En este último aspecto, se están concediendo licencias de
construcción sin interrupción por motivo alguno.
ALEGACIÓN 38:
En cuanto a la distribución de los costes de urbanización, el artículo
188 determina que “los costes de urbanización se distribuirán entre los
propietarios en proporción al valor de las fincas que les sean
adjudicadas en la reparcelación” y en el siguiente apartado define que
“Cuando la reparcelación sea innecesaria, los costes de urbanización se
distribuirán entre los propietarios en proporción al aprovechamiento de
sus respectivas fincas”. Por este motivo entendemos que el reparto de
costes propuesto incumple lo definido en este artículo siendo únicamente
considerado el baremo del segundo de los puntos cuando hay muchos casos
de reparcelación que debieran venir gravados por otro sistema.
14. Evaluación
económica: en relación con la valoración económica del planeamiento, se
considera, en general, que la propuesta del PERI está sobrevalorada del
orden del 20-25%.
Aplicando ratios
actuales debidamente contrastados con la realidad, parece más realista la
valoración económica siguiente efectuada con precios de ejecución material:
|
PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL |
|
CAPÍTULO |
PERI MONTENCINAR |
PROPUESTA |
|
CESIÓN DE TERRENOS |
4.317.244,25 (a) |
- |
|
MOVIMIENTO DE TIERRAS |
1.349.120,84 |
1.000.000 |
|
SANEAMIENTO Y DRENAJE |
8.954.388,37 |
6.800.000 |
|
RESIDUOS SÓLIDOS URBANOS |
377.300,00 (b) |
150.000 |
|
ABASTECIMIENTO Y
DISTRIBUCIÓN |
4.217.428,43 |
2.380.000 |
|
ALUMBRADO URBANO |
1.926.613,23 |
1.700.000 |
|
ENERGÍA ELÉCTRICA |
5.198.797,59 |
5.100.000 |
|
GAS |
- |
850.000 |
|
TELEFONÍA |
1.409.546,93 |
850.000 |
|
PAVIMENTACIÓN |
7.388.708,42 |
4.250.000 |
|
SEÑALIZACIÓN |
375.879,18 |
170.000 |
|
SEGURIDAD Y SALUD |
532.725,41 |
300.000 |
|
MANTENIMIENTO Y
CONSERVACIÓN |
1.775.751,36(c) |
- |
|
HH. PROFESIONALES Y
GESTIÓN |
4917055,52 (d) |
4.000.000 |
Notas:
a.
Proponemos la compensación por parte del Ayuntamiento por la falta de
servicios municipales sufrida en esta zona durante más de 40 años, la
condonación de carga alguna hacia el ayuntamiento en cuanto a terrenos de
cesión obligatoria.
b.
No se considera útil para este tipo de urbanización la recogida
neumática de R.S.U por lo que no se valora y se propon el mantenimiento del
sistema actual mediante contenedores de alta capacidad dispuestos en la vía
pública (como en el resto del municipio actualmente)
c.
No se entra a valorar el mantenimiento y conservación de la
urbanización.
d.
Para la obtención del presupuesto de ejecución por contrata, se
considera que los capítulos de cesión de terrenos y honorarios profesionales
no deben estar grabados por los gastos generales y beneficio, sino sólo por
el IVA.
IMPORTE FINAL
PROPUESTO POR EL AYUNTAMIENTO DE EL ESCORIAL: 58.999.068,36 €
IMPORTE FINAL
OBTENIDO POR MONTEARROYO: 37.148.420 €
(véase que se han
equiparado los presupuestos con las obras de gas y telefonía que entendemos
deben estar sujetos a aportaciones de empresas privadas, con el objeto de
que se comparen de forma sencilla) En caso de eliminar las obras no exigidas
en la NNSS en vigor, el coste final del proyecto sería de un 50% sobre lo
estimado por el Ayuntamiento de El Escorial. Entendemos que la ejecución
final tendría este coste de un 50% bajo el propuesto por el Ayuntamiento con
la adaptación del presupuesto a estas alegaciones presentadas.
ALEGACIÓN 39: Se
estudie una valoración real de mercado donde se determinen los gastos
necesarios que deben aportar los vecinos, obteniendo varios presupuestos
incluyendo algunos obtenidos por los propios vecinos, pagadores y
beneficiarios finales de dicha obra.
En El
Escorial, a __ de __________________de ________.
EL
ALEGANTE
SR.
ALCALDE PRESIDENTE DEL AYUNTAMIENTO DE EL ESCORIAL.
El
pasado sábado día 20 acudieron a la reunión informativa unos 200 vecinos
de Montencinar, preocupados por los planteamientos de un PERI que está
fuera de sus necesidades y de sus posibilidades, tal y como lo ha
definido el Foro Progresista.